到目前为止，没有任何其他十年对供应链的破坏性比21世纪20年代更大，而且由于大流行引发的市场波动和随后的经济挑战，这种破坏性肯定会持续下去。这一破坏给该行业带来了不同的动力。尽管零售商、制造商、分销商和物流企业发现自己在争先恐后地确保供应、维持库存和管理运输消费者订单，但需求的增加同时为工业和物流房地产所有者和投资者创造了巨大的机会，这对工业和物流不动产总体而言无疑是有利的。
无论您在供应链生态系统中处于什么位置，以下是值得关注的六大趋势：
01趋势一：网上购物正在上升
尽管当今国际贸易的绝对值仍在增长，但跨地区的产出份额已从2007 年的 28.1% 下降到 2017 年的 22.5%并且继续下降，而在岸外包(将业务流程转移到国内成本较低的地点的做法)正在上升。
由于中等收入者的影响，这一趋势在亚洲最为强烈。根据世界银行的数据，中等收入者预计将从2020年的20亿增长到2030年的35亿。事实上，到2030年，全球消费的35%将由新兴市场占据，主要是亚洲(不包括中国)，这推动了该地区贸易的增长。
预计所有地区供应链的近岸支撑和在线支撑将增加，这将为某些市场的增长创造更多机会，并继续迫切需要工业和物流地产。具体而言，在美国，这意味着可能会有更多的政治和经济激励措施，鼓励企业开设店铺。麦肯锡2021 年11月发布的一项研究发现，93%的受访企业计划使其材料和产品供应更具弹性和灵活性，许多企业希望通过“onshoring”或“multi-shoring”(多支柱)生产实现多样化。简单地说，这意味着使用分布在地理位置和整个供应链的多个供应商来分散中断风险。但同一份报告发现，只有百分之二的企业意识到供应链中更上游的企业所面临的风险。例如，汽车制造商可能理解为其提供零部件的企业所面临的风险，但不知道制造这些产品所用电子芯片的企业所面对的挑战。考虑到新冠疫情对全球供应链和乌克兰危机的持续影响，这是一个问题。
02趋势二：集装箱运输成本也在上升
今天，集装箱运输成本几乎是大流行前的五倍。尽管离岸和近离岸将有助于越来越多的企业缓解这些高昂的运输成本(如上所述)，但对于那些仍在海外运输的企业而言，供应链通胀背后的数学问题令人望而生畏。
洛杉矶、萨凡纳和新泽西等美国港口城市目前的空置率处于或低于2%，劳动力短缺和建筑材料的缺乏进一步制约了供应管道，给2022年下半年的租金带来了更大的上涨压力。此外，供需失衡对物业空置造成了巨大压力，这是有史以来的最低水平，租金的增长速度是通货膨胀率的两倍多。所有这一切的结果是，替代性的、不太拥挤的港口市场的物流地产变得更具吸引力。事实上，一些企业完全绕过西海岸港口，将货物一路运往东海岸，然后通过铁路运回全国各地。
不确定下一步会发生什么，但工业开发商对投机性开发持保守态度(相对于上一次扩张)，特别是由于全球金融危机后吸取的经验教训和需要数年时间才能吸收的空间过剩。例如，美国目前的扩建中，定制化仓库占在建的平均比例为30%-40%。这并不是说投机性开发没有发生，也不是说人们对它没有兴趣。相反，开发商更愿意根据住户对位置和资产定制的需求，在“量身定制”的基础上运营。
在亚洲，我们看到海运费率从9-12个月前的峰值有所下降，但成本仍远高于历史水平。不断上涨的燃料价格正在产生影响，但需求疲软应导致长期进一步宽松，同时产生短期波动。
03趋势三：电子商务不公平
我们经常忽略的一点是：电子商务，它不公平。例如，根据Metapack的数据，在英国，约96%的人口进行了在线购买。但在这一潜在消费者群中，70%的包裹量只流向了英国10%的家庭。
如果电子商务零售商需要有效地向这10%的人交付包裹，那么其他90%的人呢?如果他们在网上订购了东西，他们仍然希望快速发货?这是一个艰难的平衡。“亚马逊效应”永远改变了消费者对第二天交付的期望，这是一个全面的电子商务战略，其中他们现在需要设计供应链，以提供这项服务并获得利润。再加上一场全球大流行病，人们害怕离开家，现在电子商务需求在通常电子商务渗透率最低的领域增长，如家居用品、家装和百货店。
当你考虑电子商务和全渠道履约时，它们必须增长和转变。了解消费者及其居住地是一项持续的挑战。物流网络设计变得定制化。
零售商需要了解这些消费者在哪里以及他们如何购物，并不是所有的物流地点对不同的用户都意味着相同的事情。因此，当我们在资本市场上进行收购时，我们需要仔细研究资产的使用情况，以了解场地的重要性以及占用人在不影响利润率的情况下可能拥有的租金增长空间。对于最后一英里，情况尤其如此，并非每个城市和郊区都会受到同等影响。
04趋势四：超过最后一英里设施的时间管理替代方案
为了实现更快的订单周转时间，将库存和订单拣选部署到更接近消费者的位置是必要的，但还有其他方法可以解决供应链中的时间管理问题，减少对相对昂贵的最后一英里中心的依赖。
中国领先的电子商务企业阿里巴巴和京东通过在人工智能 (AI)、预测分析、仓库自动化和智能运输系统方面进行大量投资，扩大了规模。因此，他们在该行业的履约成本最低——占商品总值(GMV)的10-12%——这与许多实体零售商相比非常接近。在中国，在线订购的零售额在整体零售总额中所占的份额达到了令人难以置信的 46%。
除了利用技术降低履约成本外，仓库和零售地点之间的协同作用也在不断增强，从而推动了商店的销售量。许多实体零售店的后端实际上被用作履约中心，直接向消费者配送产品。这节省了时间和金钱，因为产品可以从店仓中取出，单个订单可以在商店包装。百货店就是一个很好的例子。百货店的零售利润率最低，因此增加一个独立的最后一英里位置通常无利可图。从店内挑选更有意义，这就是为什么我们可能会看到拥有微履约中心的百货店在增长。
05趋势五：更加注重减少碳排放
越来越多的企业正在密切关注供应链治理，更具体地说，关注供应商的道德和可持续性实践。品牌对不道德行为的影响可能很大，消费者和投资者正在奖励那些被认为对环境更好的品牌和企业。由于运输是大多数供应链中碳排放的最大贡献者，占消费品企业总排放量的80%，因此许多供应链管理者现在被要求减少供应链中的碳排放。当企业在未来五到十年重新设计其供应链时，他们现在需要在成本和碳排放之间进行权衡，以便能够实现积极的未来ESG目标。
投资者和房地产所有者应了解其客户就其未来供应链所做的决策，以及由此为物流和工业房地产创造的下游机会。此外，房东需要了解租用人的供应链如何影响环境，并能够报告。研究表明，如果采取审慎措施投资于可持续性，这些房地产资产的溢价可能高达的21%。
06趋势六：自动化和远程供应链劳动力机会
新技术不仅使人们能够从遥远的地方驾驶叉车，而且正在探索远程卡车驾驶。考虑到美国80-85%的履约仓库尚未实现任何流程的自动化，这种自动化可能会打开许多远程供应链劳动力机会，这可能是工业人才战争中的一个巨大胜利。
在英国的机会超越了美国。例如，根据高纬进行的一项物流研究，英国只有10%的仓库使用高水平的自动化。劳动力套利和大流行导致的全球劳动力流动限制正在导致显著的工资通胀，这也为那里的自动化带来了更有力的理由。
然而，亚洲的自动化增长率远远领先于其他地区(见下图)。随着消费者需求的不断增长和自动化成本的降低，自动化采用率越来越高，以应对不断增加的劳动力成本，并确保满足消费者需求所需的速度、准确性和效率，并支撑业务量的增长。
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